Mamy tutaj dwa momenty, kiedy dochodzi do zawarcia umowy. W ramach aukcji (przetargu ustnego) do zawarcia umowy dochodzi z momentem udzielenia przybicia. W przypadku przetargu pisemnego, do zawarcia umowy dochodzi z chwilą dojścia oświadczenia organizatora przetargu o wyborze oferty do oferenta, który go wygrał.

Może być tak, że w ramach aukcji czy przetargu będzie zawierana umowa, której sporządzenie wymaga dochowania formy kwalifikowanej, na przykład aktu notarialnego. Dla skutecznego zawarcia takiej umowy jest konieczne dochowanie formy. Jeśli np. ktoś sprzedaje mieszkanie w formie przetargu ustnego, a chętnych jest dużo i każdy z nich składa propozycję zawarcia umowy, sprzedający wybiera najkorzystniejszą ofertę. Żeby jednak umowa została zawarta, należy dochować właściwej formy (w tym przypadku akt notarialny). Jak więc traktować to zobowiązanie wynikające z przetargu? Tutaj przyjmuje się, że mamy do czynienia z umową przedwstępną, co do której nie została dochowana szczególna forma.

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 i 390 KC, w ramach tej umowy jedna ze stron lub obydwie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej muszą zostać określone elementy istotne umowy przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, to strona uprawniona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej w postępowaniu sądowym. Na podstawie art. 64 KC i art. 1024 Kodeksu Postępowania Cywilnego, wyrok sądowy (orzeczenie) zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Jeśli chcemy zawrzeć umowę przedwstępną dot. nieruchomości, to żeby można było dochodzić zawarcia tej umowy w trybie postępowania sądowego, to musimy mieć przy umowie przedwstępnej spełnione wymagania określone w umowie przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna nie spełnia wymagań umowy przyrzeczonej (przede wszystkim co do formy), to uprawniony nie może się w trybie postępowania sądowego domagać zawarcia tej umowy, ale może się domagać odszkodowania.

Wracając do przetargu, mamy sytuację: na aukcji daliśmy ofertę zakupu mieszkania, ale nie jest dochowana forma aktu notarialnego. Jest to wówczas kwalifikowane jako umowa przedwstępna o tym słabszym skutku – można dochodzić odszkodowania, jeśli druga strona będzie się uchylała z zawarcia umowy, która była przedmiotem tego przetargu. Kwestia jest w doktrynie sporna, niektórzy autorzy przyjmują, że można dochodzić zawarcia umowy w trybie art. 64 KC w związku z 1047 KPC.

Znaczenie pomocnicze ma tutaj art. 70⁴ paragraf 2. Mianowicie artykuł ten, który dotyczy wadium przetargowego, przewiduje, że jeżeli uczestnik aukcji albo przetargu, mimo wyboru oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań (przede wszystkim dochowanie formy), to wtedy organizator aukcji może zachować wadium.

Regulacje art. 70² paragraf 2 i art. 70³ paragraf 3 dotyczące chwili zawarcia umowy w wyniku aukcji albo przetargu nie znajdują zastosowania, gdy ważność tej umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, w szczególności wymogów co do formy.

Comments are closed